Pagou o aluguel, mas teve que sair? Entenda a nova decisão do STJ sobre o “atraso repetido”

Você já ouviu falar que, se o inquilino atrasar o aluguel, ele tem uma “chance” de pagar tudo na justiça e evitar o despejo? Por muito tempo, essa foi a regra absoluta. No entanto, uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acendeu um alerta importante para quem vive de aluguel ou administra imóveis.

O tribunal decidiu que o pagamento da dívida (a chamada purgação da mora) pode não ser suficiente para impedir o despejo se o inquilino atrasa o aluguel de forma repetida e constante.

Mas o que isso significa na prática? Vamos explicar de um jeito simples.

O que diz a regra geral (A Lei do Inquilinato, lei 8.245/91)

Normalmente, quando um proprietário entra com uma ação de despejo porque o inquilino não pagou o aluguel, a lei dá ao locatário uma saída: ele tem 15 dias para depositar em juízo todo o valor devido (aluguéis, multas, juros e honorários do advogado). Se ele fizer isso, o processo de despejo é encerrado e ele continua no imóvel. Isso é o que chamamos de “purgar a mora”.

O que mudou com essa decisão do STJ?

No caso julgado pelo STJ (REsp 2.134.195), o inquilino tinha o hábito de atrasar o aluguel sistematicamente. Quando o proprietário entrava com o despejo, ele ia lá e pagava.

O proprietário argumentou que o problema não era apenas o “não pagamento” daquele mês específico, mas sim o descumprimento do contrato como um todo, já que o inquilino nunca cumpria o prazo combinado.

O STJ concordou. Os ministros entenderam que o atraso frequente (o “atraso reiterado”) fere a boa-fé e gera uma quebra de confiança. Nesse cenário, o locador não é obrigado a aceitar a manutenção do contrato, mesmo que o inquilino quite a dívida no final.

Por que isso é importante?

Essa decisão muda o jogo porque diferencia duas situações:

1. O atraso eventual: Aquele inquilino que sempre pagou em dia, mas teve um problema financeiro pontual e precisou usar o benefício da lei para pagar depois e ficar no imóvel.
2. O atraso crônico: Aquele inquilino que usa a lei como “escudo” para pagar sempre com atraso, causando transtornos financeiros ao proprietário, que muitas vezes depende daquele valor para suas próprias contas.

Como isso impacta proprietários e inquilinos?

Para quem é Inquilino:

• Atrasar virou um risco real: Não pense que pagar a multa e os juros depois de ser processado garante sua permanência no imóvel. O comportamento repetido pode levar à perda da moradia.
• Comunicação é tudo: Se tiver um problema, negocie antes do vencimento. Documente acordos. A pontualidade agora é, mais do que nunca, uma obrigação contratual severa.

Para quem é Proprietário:

• Mais segurança jurídica: Se você tem um inquilino que “vicia” o atraso, agora você tem um argumento jurídico mais forte para rescindir o contrato por infração contratual, e não apenas por falta de pagamento.
• Atenção às notificações: É fundamental ter o auxílio de um advogado para notificar o inquilino sobre esses atrasos, criando um histórico que comprove que o comportamento é repetitivo.

Conclusão

A mensagem do STJ é clara: o contrato de locação exige respeito mútuo e pontualidade. O direito do inquilino de “salvar” o contrato pagando a dívida atrasada não pode ser usado de forma abusiva para mascarar um comportamento de descumprimento contínuo.

Se você está passando por uma situação de atrasos constantes em seu imóvel ou recebeu uma notificação de despejo, procure sempre uma assessoria jurídica especializada para analisar o seu caso específico.

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